Preguntes i respostes sobre diferents operacions de lloguer de locals, d’habitatges, de rescissió de contractes, d’apartaments, de garatges, de cessions, d’obres o de reparacions en immobles i com tributen en l’IVA: la subjecció, les exempcions, la meritació, el tipus impositiu aplicable als arrendaments i les obres, i les declaracions que cal presentar.
1. Subjecció a l’IVA dels arrendaments
La fiança que lliura l’arrendatari d’un local hi està subjecta?
La prestació d’una fiança com a garantia en la formalització d’un contracte d’arrendament no està subjecta a l’IVA, perquè té caràcter indemnitzatori (té per objecte compensar els danys i els perjudicis que l’arrendatari pugui haver causat a l’arrendador en relació amb l’immoble arrendat) i, per tant, no és procedent la repercussió de l’impost.
La indemnització que paga el llogater per la rescissió del contracte hi està subjecta?
Les indemnitzacions no formen part de la base imposable de l’impost.
La indemnització que rep el llogater per obres efectuades al local hi està subjecta?
Les indemnitzacions no formen part de la base imposable de l’impost.
La indemnització que paga el propietari del local al llogater per la rescissió del contracte hi està subjecta?
Es considera contraprestació d’un servei que presta el llogater i que consisteix en un «no fer» (deixar de fer servir el local) i, per tant, està subjecta a l’IVA.
La cessió d’ús d’un local de manera gratuïta (per exemple, d’un pare a un fill) hi està subjecta?
Si el propietari està donat d’alta en el cens d’empresaris, es considera un autoconsum, s’ha de declarar com a IVA meritat i s’ha d’aplicar el tipus de gravamen del 21% al cost de prestació del servei, inclosa, si és el cas, l’amortització del bé cedit.
Com que no s’ha pactat un preu, la meritació de l’IVA es produeix el 31 de desembre de cada any i la quota corresponent s’ha de declarar en l’autoliquidació de l’últim període de l’any.
Si el propietari no està donat d’alta en el cens d’empresaris, el lloguer gratuït de l’immoble no el converteix en empresari a l’efecte de l’IVA; per això la cessió no està subjecta a l’IVA.
El traspàs en el lloguer d’un local hi està subjecte?
La mera cessió dels drets arrendaticis sobre el local, sense que s’acompanyi de la necessària estructura de factors de producció per a desenvolupar l’activitat (personal, mobiliari, eines…), està subjecta a l’IVA al tipus del 21%.
Hi està subjecta la venda d’un negoci, si l’empresari el traspassa completament tret del local, que arrenda a l’adquirent?
La venda no subjecta a l’IVA, si els béns transmesos s’acompanyen de la necessària estructura organitzativa de factors de producció per a desenvolupar l’activitat empresarial pels seus propis mitjans. Altrament, hi estaria subjecta.
I si, un cop finalitzat el contracte de lloguer, el propietari posa el local a la venda?
Ven el local després de presentar el model censal (036) de baixa.
Si encara no s’ha produït la liquidació de tot el patrimoni empresarial, la transmissió del local està subjecta a l’IVA, encara que hagi presentat la declaració de baixa en el Cens d’Empresaris, Professionals i Retenidors. La subjecció a l’IVA comporta la possible renúncia a l’exempció, quan l’adquirent dugui a terme una activitat que li permeti deduir, i ha de tributar la transmissió per IVA en comptes de per ITP.
2. Exempcions de l’IVA de diferents tipus de lloguers
N’està exempt el lloguer d’un local?
És un lloguer subjecte i no exempt d’IVA, que tributa al 21%.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge?
Està exempt d’IVA, subjecte a l’ITP, competència de les comunitats autònomes, i exempt si es tracta d’un arrendament per a ús estable i permanent. L’exempció de l’IVA comprèn garatges, annexos accessoris (trasters) i mobles arrendats conjuntament.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge amb opció de compra?
Depèn de qui sigui l’arrendador: si es tracta d’una empresa d’arrendament financer (el contracte ha de tenir una durada de més de deu anys) o del promotor de l’immoble, l’arrendament està subjecte i no exempt d’IVA.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge per una empresa per a un dels seus empleats?
Està exempt d’IVA i subjecte a l’ITP, competència de les comunitats autònomes. Amb aquesta finalitat, en el contracte d’arrendament ha de figurar, de manera concreta i específica, la persona o les persones usuàries últimes de l’immoble.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge a una associació/fundació (entitat sense ànim de lucre) perquè el cedeixi de manera gratuïta a persones en risc d’exclusió, persones immigrants o malaltes?
Està exempt d’IVA i subjecte a l’ITP, competència de les comunitats autònomes. L’associació o la fundació, si lloga un habitatge de manera gratuïta, no es converteix en empresària a l’efecte de l’IVA, ja que actua com a consumidora final sense perjudici de permetre l’ús de l’habitatge a altres persones.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge a una agència immobiliària?
És un lloguer subjecte i no exempt d’IVA, que tributa al 21% (l’arrendatari no el fa servir com a habitatge, sinó que, en comptes d’això, el lloga).
El lloguer d’un apartament turístic n’està exempt?
L’activitat consistent en l’arrendament d’habitatges o part d’aquests per períodes de temps, sense que es presti cap servei propi de la indústria hotelera, i que es limita a posar l’habitatge a la disposició de l’arrendatari, que el destina per a l’ús exclusiu com a habitatge, està exempta de l’IVA; per això no es repercutirà l’impost.
Si es presten serveis d’hostaleria, el lloguer tributarà al 10%.
N’està exempt el lloguer d’una plaça de garatge?
Si es lloga conjuntament amb l’habitatge, es tracta d’una operació exempta d’IVA. Altrament, l’arrendador hauria de repercutir el 21% d’IVA.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge que es fa servir com a despatx d’advocats?
És un lloguer subjecte i no exempt d’IVA, que tributa al 21%, ja que l’immoble no es fa servir com a habitatge.
N’està exempt el lloguer d’un pis que un metge fa servir com a habitatge, amb diverses habitacions destinades a la seva consulta particular?
És un lloguer subjecte i no exempt d’IVA, que tributa al 21%, atès que l’immoble no es fa servir exclusivament com a habitatge.
N’està exempt el lloguer d’un solar?
L’arrendament de terrenys està exempt d’IVA, tret que el terreny es destini a l’estacionament de vehicles, al dipòsit o l’emmagatzematge de productes, a la instal·lació d’elements d’una activitat empresarial o a exposicions o publicitat. En aquests casos, el lloguer està subjecte i no exempt d’IVA, que tributa al 21%.
N’està exempt el lloguer d’un habitatge per una agència immobiliària a un particular?
Està exempt d’IVA, subjecte a l’ITP, competència de les comunitats autònomes, i exempt si es tracta d’un arrendament per a ús estable i permanent.
I si un particular compra un local de segona mà per a llogar?
El venedor pot renunciar a l’exempció i que la compra del local tributi per l’IVA en comptes de l’ITP. El lloguer del local converteix el particular en empresari a l’efecte de l’IVA. Per aquesta activitat repercuteix l’IVA i genera dret a deducció. En la transmissió d’un immoble amb renúncia a l’exempció de l’IVA, el comprador és qui està obligat a declarar l’IVA meritat en la compravenda per «inversió del subjecte passiu», en les caselles 12 i 13 del model 303. Així mateix, ha de declarar l’IVA deduïble.
3. Meritació de l’IVA de lloguers
Quan es merita l’IVA en un lloguer?
L’IVA es merita en el moment en què resulti exigible la renda.
Quan es merita l’IVA en un lloguer si no s’ha determinat el moment en què és exigible la renda o si el lloguer supera l’any?
Quan no s’hagi determinat el moment de l’exigibilitat del pagament o quan s’hagi establert amb una periodicitat superior a un any natural, la meritació de l’impost es produirà el 31 de desembre de cada any, per la part proporcional corresponent al període transcorregut des de l’inici, o des de la meritació anterior, fins a aquella data.
Quan es merita l’IVA en un lloguer en què es pacta un període de carència?
Si hi ha un període de carència no es merita l’IVA, tret que aquesta carència correspongui a una minoració en el preu del lloguer, perquè l’arrendatari ha assumit determinades obligacions a favor de l’arrendador, per exemple, l’execució d’obres de condicionament en un local. En aquest cas, l’IVA es merita el 31 de desembre, per la part proporcional del valor de les obres des de l’inici fins a aquesta data.
L’IVA es merita, si l’arrendatari no paga la renda?
En cas d’impagament de l’arrendatari, se seguirà meritant l’IVA corresponent a l’arrendament de l’immoble mentre duri el contracte de lloguer. No obstant això, el propietari podrà considerar el crèdit com a incobrable i procedir a reduir la base imposable, amb els requisits de l’article 80.4 de la Llei 37/1992.
Quan es merita l’IVA en un lloguer, si l’arrendador aplica el règim especial del criteri de caixa?
La meritació es produeix en el moment del cobrament total o parcial de la renda, pels imports efectivament percebuts, o bé el 31 de desembre de l’any immediatament posterior a aquell en què s’hagi fet l’operació, si el cobrament no s’ha produït.
En cas d’impagament de l’arrendatari, se seguirà meritant l’IVA corresponent a l’arrendament de l’immoble mentre duri el contracte de lloguer. No obstant això, el propietari podrà considerar el crèdit com a incobrable el 31 de desembre de l’any immediatament posterior (moment en què es produeix la meritació) i procedir a reduir la base imposable sense haver d’ingressar l’IVA, amb els requisits de l’article 80.4 de la Llei 37/1992.
4. Tipus de gravamen d’IVA d’arrendaments i d’obres
Quin és el tipus aplicable al lloguer d’un local?
El 21%.
Quin és el tipus aplicable al lloguer d’una plaça de garatge (no arrendada conjuntament amb l’habitatge)?
El 21%.
Quin és el tipus aplicable al lloguer d’un solar?
El 21%, si el terreny es destina a l’estacionament de vehicles, al dipòsit o l’emmagatzematge de productes, a la instal·lació d’elements d’una activitat empresarial o a exposicions o publicitat.
Quin és el tipus aplicable al lloguer d’un habitatge amb opció de compra?
Si l’arrendador és una empresa d’arrendament financer (el contracte ha de tenir una durada de més de deu anys) o el promotor de l’immoble, l’arrendament està subjecte i no exempt d’IVA. Tributarà al 10%.
El 4% si són habitatges protegits.
Quin és el tipus aplicable a l’arrendament d’un habitatge pel seu propietari a una agència immobiliària?
El 21%. L’arrendatari no el fa servir com a habitatge, sinó que, en canvi, l’arrenda.
Quin és el tipus aplicable al lloguer d’un habitatge que es fa servir com a despatx d’advocats?
El 21%. L’immoble no es fa servir com a habitatge.
Quin és el tipus aplicable al lloguer d’un pis que un metge fa servir com a habitatge, amb diverses habitacions destinades a la seva consulta particular?
El 21%. L’immoble no es fa servir exclusivament com a habitatge.
Quin és el tipus aplicable a les obres en locals?
El 21%.
Quin és el tipus aplicable a les reparacions d’un habitatge llogat efectuades pel propietari?
El 21%. El propietari, destinatari dels serveis de reparació, afecta l’habitatge a l’arrendament d’ús no particular.
Quin és el tipus aplicable a un local comercial amb llicència per a convertir-lo en habitatge?
La cèdula d’habitabilitat es concedirà quan acabin les obres que es contracten amb un tercer. Si l’habitatge disposa de cèdula d’habitabilitat o llicència de primera ocupació, quan acabi la construcció, es considerarà apte com a habitatge: el 10% si l’obra compleix els requisits per a considerar-se rehabilitació o obra de renovació o reparació.
<
Quin és el tipus aplicable a les obres de construcció?
Les operacions següents tributen al 10%:
1. Les execucions d’obra de construcció o rehabilitació d’edificacions destinades principalment a habitatges, inclosos els locals, els garatges i els annexos, que siguin conseqüència de contractes signats directament entre el promotor i el contractista. (No s’aplica el tipus reduït a les subcontractes). Es consideren destinades principalment a habitatges les edificacions en què almenys el 50% de la superfície construïda es destini a aquest ús.
2. Les vendes amb instal·lació d’armaris de cuina i bany i armaris de paret per a habitatges, que siguin conseqüència de contractes signats directament entre el promotor de la construcció o rehabilitació i el contractista.
3. Les execucions d’obra directament formalitzades amb comunitats de propietaris per a la construcció de garatges en edificacions destinades principalment a habitatges, sempre que es facin en terrenys comuns i que el nombre de places que s’adjudiquin a cada propietari no excedeixi de dos.
El lliurament sense instal·lació de portes, finestres, armaris, mobles de cuina, etc., per a l’execució d’obres en edificacions tributa, en qualsevol cas, al tipus general del 21%, atès que no es considera execució d’obra.
Es considera construcció l’ampliació d’un habitatge i s’hi aplica el 10%, sempre que augmenti la superfície habitable. Les obres de reforma interior d’un habitatge no es consideren construcció.
Quin és el tipus aplicable a les obres de rehabilitació?
Per a determinar si les obres executades són de rehabilitació i tributen al tipus reduït del 10%, s’han de complir dos requisits:
1. Que més del 50% del cost total del projecte de rehabilitació correspongui a obres de consolidació o al tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes, o a obres anàlogues o connexes a les de rehabilitació. A aquest efecte, cal disposar de prou elements de prova que acreditin i verifiquin la naturalesa de les obres projectades, com ara dictàmens de professionals específicament habilitats amb aquesta finalitat o el visat i la qualificació, si és el cas, del projecte per part de col·legis professionals, entre d’altres.
2. Si es compleix el primer requisit, l’import total de la totalitat de les obres ha d’excedir el 25% del preu d’adquisició de l’edificació (si es va efectuar en els dos anys anteriors a l’inici de les obres de rehabilitació) o del valor de mercat de l’edificació abans de la rehabilitació, del qual s’ha de descomptar, en tots dos casos, el valor del sòl.
Quin és el tipus aplicable a les obres anàlogues a les de rehabilitació?
Tributen al 10%:
1. Les obres d’adequació estructural que proporcionin a l’edificació condicionis de seguretat constructiva, de manera que en quedi garantida l’estabilitat i la resistència mecànica.
2. Les de reforç o adequació dels fonaments, així com les que afectin pilars o forjats o consisteixin en el seu tractament.
3. Les d’ampliació de la superfície construïda, sobre rasant i sota rasant.
4. Les de reconstrucció de façanes i patis interiors.
5. Les obres d’instal·lació d’elements elevadors, inclosos els destinats a salvar barreres arquitectòniques per a persones amb discapacitat.
Quin és el tipus aplicable a les obres connexes a les de rehabilitació?
Es consideren obres connexes a les de rehabilitació i tributen al 10% les que se citen tot seguit, quan tinguin un cost total inferior al derivat de les obres de consolidació o de tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes i, si és el cas, de les obres anàlogues, sempre que estiguin vinculades de manera indissociable i no consisteixin en el mer acabat o adornament de l’edificació ni en el simple manteniment o pintura de la façana:
1. Les obres de construcció, lampisteria i fusteria.
2. Les destinades a la millora i l’adequació de tancaments, instal·lacions elèctriques, aigua i climatització i protecció contra incendis.
3. Les obres de rehabilitació energètica.
Es consideren obres de rehabilitació energètica les destinades a la millora del comportament energètic de les edificacions, a fi de reduir-ne la demanda energètica; a l’augment del rendiment dels sistemes i instal·lacions tèrmiques, o a la incorporació d’equips que facin servir fonts d’energia renovables.
Quin és el tipus aplicable a les obres de renovació o de reparació?
Com a norma general, el tipus aplicable és el 21%.
No obstant això, tributaran al 10% les execucions d’obra de renovació i de reparació en edificacions destinades principalment a habitatges, si es compleixen els requisits següents:
Que el destinatari sigui una persona física i faci servir l’habitatge per a ús particular. Si l’habitatge es destina a l’arrendament o a l’exercici d’una activitat empresarial o professional (fins i tot de manera parcial), no s’aplica el tipus reduït.
Que la construcció o rehabilitació hagi finalitzat almenys dos anys abans del començament de les obres de renovació o reparació.
Que la persona que executi les obres no aporti materials per a l’execució o, si n’aporta, que el cost no excedeixi el 40% de la base imposable de l’operació.
Per exemple, la col·locació del terra d’un habitatge per 10.000 €, en què 3.000 € corresponen a materials que ha aportat qui executa l’obra, tributa tota al tipus reduït; en canvi, una obra per un import total de 10.000 €, si els materials aportats arriben als 5.000 €, tributa al tipus general.
5. Declaracions de lloguers
Si el propietari d’un local pensa llogar-lo, s’ha de donar d’alta en el Cens d’Empresaris, Professionals i Retenidors?
Sí. Ha de comunicar l’inici de l’activitat d’arrendament, presentant la declaració censal (model 036 o 037), i marcar la casella 111 (la casella 127, en cas que ja estigui donat d’alta en una altra activitat) i, a l’efecte de l’IVA, consignar les dades corresponents en les caselles de l’apartat 4.A) de la pàgina 4 i de la pàgina 5.
Si el propietari d’un habitatge pensa llogar-lo, s’ha de donar d’alta en el Cens d’Empresaris, Professionals i Retenidors?
No. Si l’arrendador no està obligat a repercutir l’IVA en cap dels arrendaments, tampoc no està obligat a comunicar l’inici de l’activitat.
Si un propietari lloga un habitatge ha de presentar el model 303? I si lloga un apartament turístic?
No. En els dos casos es tracta d’un lloguer exempt d’IVA.
El prestador del servei exempt no està obligat a presentar el model 303, tret que dugui a terme alguna altra activitat no exempta d’IVA. En aquest cas, ha d’informar la base imposable de l’operació en la casella 105 del model 390.
L’arrendador d’un local ha de presentar el model 390?
No. Haurà de marcar «SÍ» en les caselles corresponents del formulari del model 303.
Està exonerat de presentar el model 390, de declaració-resum anual de l’IVA?
Així mateix, haurà d’omplir l’apartat específic «S’ha d’omplir exclusivament durant l’últim període de liquidació per aquells subjectes passius que quedin exonerats de la declaració-resum anual de l’IVA».
Si l’arrendador d’un local cessa en la seva activitat abans de l’octubre, ha de presentar el model 390 d’aquest any?
Sí. L’exoneració de presentar la declaració-resum anual de l’IVA no és procedent en el cas que no hi hagi l’obligació de presentar el model 303 de l’últim període de liquidació de l’exercici, perquè s’ha declarat la baixa en el Cens d’Empresaris, Professionals i Retenidors abans de l’inici d’aquest.
Ha de presentar el model 303 el propietari d’un únic local que no ha aconseguit llogar aquest trimestre?
Sí, en cas que durant el trimestre no tingui tampoc quotes suportades deduïbles, haurà de marcar la casella «Sense activitat».
Com a conseqüència de la defunció del pare, dos germans hereten el local que aquell tenia llogat. Qui ha de presentar el model 303?
Abans que s’adjudiqui l’herència, els hereus o l’herència jacent per mitjà d’un representant són els qui han de declarar l’impost i liquidar-lo, i expedir les factures que calguin.
Després de l’adjudicació de l’herència, és la comunitat de béns qui ha de complir les obligacions de l’impost, sempre que l’assumpció del risc i ventura de l’explotació de l’immoble sigui conjunta. Si l’immoble es lloga de manera independent i separada per un dels copropietaris, és ell qui adquireix la condició d’empresari a l’efecte de l’IVA.