En l’àmbit fiscal, la Llei 12/2023, de 24 de maig, del dret a l’habitatge reuneix incentius i penalitzacions fiscals, mitjançant la modulació de l’increment de la reducció per lloguer d’habitatge en l’IRPF quan concorrin determinats requisits, i introdueix recàrrecs en l’IBI, en funció del temps de desocupació i del nombre d’habitatges desocupats del mateix propietari al terme municipal.
La Llei 12/2023, de 24 de maig, del dret a l’habitatge, configura polítiques destinades a satisfer el dret d’accés a un habitatge digne i adequat: estableix incentius per al lloguer d’habitatges, defineix conceptes com el de gran tenidor, habitatge assequible incentivat, zones de mercat residencial tensionat; estableix un règim de protecció pública permanent i l’obligació d’informació anual per part de l’Administració dels habitatges desocupats, de la demanda d’habitatge i del parc públic d’habitatge.
En l’àmbit fiscal, es reuneixen incentius i penalitzacions fiscals, mitjançant la modulació de l’increment de la reducció per lloguer d’habitatge en l’impost sobre la renda de les persones físiques, sempre que concorrin determinats requisits i la introducció de recàrrecs en l’impost sobre béns immobles, en funció del temps de desocupació i del nombre d’habitatges desocupats del mateix propietari al terme municipal.
REDUCCIÓ EN L’IRPF PER ARRENDAMENT D’HABITATGE VIVIENDA
A partir de l’1 de gener de 2024, es modifica la reducció pels arrendaments d’immobles destinats a habitatge, per als arrendaments celebrats a partir del 26 de maig de 2023.
La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (BOE 25-5-2023), introdueix un seguit de modificacions en l’article 23 LIRPF, que modulen l’actual reducció del 60 % en el rendiment net del lloguer d’habitatge, amb l’objectiu d’estimular el lloguer de l’habitatge a preus assequibles.
D’aquesta manera, a partir de l’1 de gener de 2024, el percentatge de reducció dels contractes d’arrendament d’habitatge, celebrats a partir del 26 de maig de 2023, deixa de ser un percentatge fix del 60 % i passar a ser del 50 %, que es podrà incrementar fins al 90 %, en cas que se signin nous contractes en zones de mercat residencial tensionat, amb una reducció d’almenys un 5 % sobre el contracte anterior.
Les zones de mercat residencial tensionat a les quals es podran aplicar les noves reduccions es recolliran en una resolució que, d’acord amb el que es disposa en la legislació estatal en matèria d’habitatge, aprovi el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.
Modulació percentual de la reducció de l’IRPF
D’acord amb la nova regulació que s’aplicarà per primera vegada en l’exercici 2024, el rendiment net positiu es reduirà en els percentatges següents:
a) 90 % quan el mateix arrendador hagi formalitzat un nou contracte d’arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat, en el qual la renda inicial s’hagi rebaixat més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament del mateix habitatge, un cop aplicada la clàusula d’actualització anual del contracte anterior, si és el cas.
b) 70 % quan es produeixi alguna de les circumstàncies següents:
1. Quan el contribuent hagi llogat per primera vegada l’habitatge, sempre que l’habitatge es trobi en una zona de mercat residencial tensionat i l’arrendatari tingui una edat compresa entre els 18 i els 35 anys; i quan hi hagi diversos arrendataris d’un mateix habitatge, aquesta reducció s’aplicarà sobre la part del rendiment net que proporcionalment correspongui als arrendataris que compleixin els requisits esmentats.
2. Quan l’arrendatari sigui una administració pública o una entitat sense finalitats lucratives a les quals s’apliqui el règim especial regulat la Llei 49/2002, de 23 de desembre, que destini l’habitatge al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta en el programa d’ajudes al lloguer del Pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica a què es refereix la Llei, per la qual s’estableix l’ingrés mínim vital, o quan l’habitatge s’hagi acollit a algun programa públic d’habitatge o de qualificació, en virtut del qual l’administració competent estableixi una limitació en la renda del lloguer.
c) 60 % quan, si no es compleixen els requisits dels punts anteriors, l’habitatge hagi estat objecte d’una actuació de rehabilitació que s’hagi finalitzat dos anys abans de la data de la celebració del contracte d’arrendament.
d) 50 %, en qualsevol altre cas.
Compliment dels requisits per a l’aplicació de les noves reduccions
Els requisits assenyalats s’hauran de complir en el moment que se celebri el contracte d’arrendament, i la reducció s’aplicarà mentre es compleixin.
Autoliquidacions en què es poden aplicar aquestes reduccions
Aquestes reduccions només es podran aplicar als rendiments nets positius que el contribuent hagi calculat en una autoliquidació presentada abans que s’hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d’inspecció que inclogui la comprovació d’aquests rendiments en els objectius.
Autoliquidacions en què no es poden aplicar aquestes reduccions
No es podran aplicar reduccions en l’autoliquidació del contribuent pel que fa a la part dels rendiments nets positius derivada d’ingressos no inclosos o de despeses indegudament deduïdes, i que es regularitzin en algun dels procediments esmentats en l’apartat anterior, fins i tot quan el contribuent hagi declarat o acceptat aquestes circumstàncies durant la tramitació del procediment.
S’han de complir els requisits de renda del lloguer
No es podran aplicar les noves reduccions incrementades en relació amb aquells contractes d’arrendament que incompleixin el que es disposa en l’article 17.6 de la Llei d’arrendaments urbans. Aquest article 17.6 LAU regula la determinació de la renda en els contractes d’arrendament d’habitatges situats en una zona de mercat residencial tensionat, que haurà de complir els requisits següents:
1. renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagi estat vigent en els últims 5 anys al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguin recollides en el contracte anterior.
2. Únicament es podrà incrementar en un màxim del 10 %, més enllà del que resulti de l’aplicació de la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sobre l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagi estat vigent en els últims 5 anys al mateix habitatge, quan s’acrediti algun dels supòsits següents:
a) Quan l’habitatge hagi estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els termes que es recullen en l’article 41.1, que s’hagi finalitzat 2 anys abans de la data de la celebració del nou contracte d’arrendament.
El Reglament de l’IRPF estableix que tenen la consideració de rehabilitació les actuacions subvencionades en matèria de rehabilitació d’habitatges i les que tinguin per objecte principal la reconstrucció de l’habitatge mitjançant la consolidació i el tractament de les estructures, façanes o cobertes i altres parts anàlogues, sempre que el cost global de les operacions de rehabilitació excedeixi el 25 % del preu d’adquisició si s’ha efectuat durant els 2 anys immediatament anteriors a l’inici de les obres de rehabilitació o, en un altre cas, del valor de mercat que tingui l’habitatge en el moment d’aquest inici.
b) Quan en els 2 anys abans de la data de la celebració del nou contracte d’arrendament s’hagin finalitzat les actuacions de rehabilitació o de millora de l’habitatge, en el qual s’acrediti un estalvi d’energia primària no renovable del 30 %, mitjançant sengles certificats d’eficiència energètica de l’habitatge, un posterior a l’actuació, i l’altre anterior, que s’hagi registrat com a màxim dos anys abans de la data d’aquesta actuació.
c) Quan s’hagin finalitzat les actuacions de millora de l’accessibilitat, degudament acreditades, en els 2 anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d’arrendament.
d) Quan el contracte d’arrendament se signi per un període de 10 anys o més, o bé s’estableixi un dret de pròrroga al qual l’arrendatari es pugui acollir voluntàriament, que li permeti, de manera potestativa, prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de 10 anys o més.
Zones de mercat residencial tensionat
El text de la Llei d’habitatge recull la declaració de zones de mercat residencial tensionat, que podran efectuar les administracions competents en matèria d’habitatge per tal d’orientar les actuacions públiques en matèria d’habitatge en aquells àmbits territorials on hi hagi un especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població, en condicions que facin la zona assequible per a l’accés en el mercat, d’acord amb les diferents necessitats territorials. Aquesta declaració requerirà l’elaboració d’una memòria que justifiqui, mitjançant dades objectives i fonamentada en l’existència d’un risc especial de proveïment insuficient d’habitatge per a la població resident, incloent-hi les dinàmiques de formació de noves llars, en condicions que facin la zona assequible, perquè tingui lloc una de les circumstàncies següents:
— Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30 % dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
— Que el preu de compra o de lloguer de l’habitatge hagi experimentat, en els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d’habitatge tensionat, un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals per sobre del percentatge de creixement acumulat de l’índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.
Règim transitori per a l’aplicació de les noves reduccions
Els contractes d’arrendament celebrats abans del 26 de maig de 2023 continuaran aplicant la reducció del 60 % dels rendiments nets positius del capital immobiliari.
La nova disposició transitòria trenta-vuitena LIRPF, «Reducció aplicable a determinats arrendaments d’habitatges», estableix que s’aplicarà la reducció que es recull en l’apartat 2 de l’article 23 LIRPF, en la redacció vigent al 31 de desembre de 2021, als rendiments nets positius de capital immobiliari derivats de contractes d’arrendament d’habitatge que s’hagin celebrat abans de l’entrada en vigor de la Llei pel dret a l’habitatge.
PENALITZACIONS EN L’IBI ALS HABITATGES BUITS
La Llei pel dret a l’habitatge modula el recàrrec als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent en l’impost sobre béns immobles, que modifica l’article 72.4 de la Llei d’Hisendes Locals, a partir del 26 de maig de 2023.
S’estableix una modulació del recàrrec actualment situat en el 50 % de la quota líquida de l’IBI, que podrà arribar al 150 %, en funció del temps de desocupació i del nombre d’habitatges desocupats del mateix titular al terme municipal. El recàrrec es podrà aplicar a aquells habitatges buits durant més de 2 anys, amb un mínim de 4 habitatges per propietari, tret que hi hagi causes justificades de desocupació temporal, taxades per la llei, que el mateix article estableix en la definició d’immoble desocupat amb caràcter permanent.
Tipus aplicables a béns urbans d’ús residencial
Els ajuntaments podran establir tipus diferenciats per als béns immobles urbans, exclosos els d’ús residencial, atenent els usos establerts en la normativa cadastral per a la valoració de les construccions (dins dels límits que estableix l’article 72 de la Llei d’Hisendes Locals).
Quan els immobles tinguin diversos usos atribuïts, s’aplicarà el tipus corresponent a l’ús de l’edificació o de dependència principal.
Aquests tipus només es podran aplicar, a tot estirar, al 10 % dels béns immobles urbans del terme municipal que, per a cada ús, tingui més valor cadastral, a l’efecte del qual l’ordenança fiscal de l’impost assenyalarà el llindar de valor corresponent per a tots o cadascun dels usos, a partir del qual s’aplicaran els tipus incrementats.
Definició d’immoble desocupat amb caràcter permanent
A l’efecte de l’aplicació dels recàrrecs, es considerarà immoble desocupat amb caràcter permanent aquell que compleixi els requisits següents:
— Que estigui desocupat, de manera continuada i sense causa justificada, per un termini de més de 2 anys, d’acord amb els requisits, els mitjans de prova i el procediment que estableixi l’ordenança fiscal.
— Que pertanyi a titulars de 4 immobles o més d’ús residencial.
La declaració municipal com a immoble desocupat amb caràcter permanent exigirà l’audiència prèvia del subjecte passiu i l’acreditació de l’ajuntament dels indicis de desocupació, que es regularan en aquesta ordenança, dins dels quals podran figurar els indicis relatius a les dades del padró municipal i als consums de serveis de subministrament.
Recàrrecs aplicables
a) Si es tracta d’immobles d’ús residencial que es trobin desocupats amb caràcter permanent, els ajuntaments podran exigir un recàrrec de fins al 50 % de la quota líquida de l’impost.
b) El recàrrec podrà ser de fins al 100 % de la quota líquida de l’impost, quan el període de desocupació superi els 3 anys, i es podrà modular en funció del període de temps de desocupació.
c) Els ajuntaments podran augmentar el percentatge de recàrrec que correspongui d’acord amb el que s’ha assenyalat anteriorment fins a 50 punts percentuals addicionals, en cas d’immobles que pertanyin a titulars de 2 immobles o més d’ús residencial que es trobin desocupats al mateix terme municipal.
El recàrrec, que s’exigirà als subjectes passius d’aquest tribut, es reportarà el 31 de desembre i els ajuntaments el liquidaran anualment, un cop s’hagi constatat la desocupació de l’immoble en aquesta data, juntament amb l’acte administratiu en què es declari la desocupació.
Causes justificades de desocupació
— El trasllat temporal per raons laborals o de formació.
— El canvi de domicili per situació de dependència o raons de salut o emergència social.
— Immobles destinats a usos d’habitatge de segona residència amb un màxim de 4 anys de desocupació continuada.
— Immobles subjectes a actuacions d’obra o rehabilitació, o a altres circumstàncies que n’impossibilitin l’ocupació efectiva.
— Que l’habitatge sigui objecte d’un litigi o d’una causa pendent de resolució judicial o administrativa que n’impedeixi l’ús i la disposició.
— Que es tracti d’immobles els titulars dels quals, en condicions de mercat, ofereixin en venda, amb un màxim d’1 any en aquesta situació, o en lloguer, amb un màxim de sis mesos en aquesta situació.
— En el cas d’immobles de titularitat d’alguna administració pública, es considerarà també com a causa justificada de desocupació quan l’immoble sigui objecte d’un procediment de venda o es posi en explotació mitjançant l’arrendament.
ALTRES NOVETATS EN LA LLEI D’HABITATGE
Deure de col·laboració dels grans propietaris d’immobles
S’introdueix un deure legal d’informació per part dels grans tenidors, a requeriment de l’Administració competent en matèria d’habitatge, a fi d’assegurar el compliment dels deures associats al dret de propietat d’habitatge i que s’evitin pràctiques de retenció i desocupació indegudes.
En aquest sentit, es defineix com a «gran tenidor» aquella persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent-ne els garatges i els trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2, i aquest concepte es pot particularitzar en la declaració d’entorns de mercat residencial tensionat, de manera que poden haver-hi titulars de 5 o més immobles urbans d’ús residencial que es trobin en aquests entorns.
Índex de referència per a l’actualització dels contractes d’arrendament
L’Institut Nacional d’Estadística haurà de definir, abans del 31 de desembre de 2024, un índex de referència per a l’actualització anual de la renda dels contractes d’arrendament, l’actualització dels quals dependrà d’aquest nou índex.
Pròrroga de contractes d’arrendament d’habitatge
En la regulació dels contractes d’arrendament d’habitatge, per mitjà de diferents modificacions de la Llei d’arrendaments urbans, la Llei d’habitatge introdueix una pròrroga extraordinària d’un any al final del contracte, que podrà es sol·licitar en situacions acreditades de vulnerabilitat social i econòmica, quan l’arrendador sigui un gran tenidor d’habitatge, així com l’establiment de l’obligació que les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte siguin a càrrec de l’arrendador.
Dades mínimes en els contractes de compravenda o d’arrendaments d’habitatges
S’estableix el deure d’informació mínima en les operacions de compra i d’arrendament d’habitatge, entre els quals es troba: la identificació del venedor o arrendador, el preu total i les condicions de finançament o de pagament, el certificat o la cèdula d’habitabilitat, la superfície útil i construïda, l’antiguitat de l’edifici i, si és el cas, de les reformes principals, serveis i instal·lacions; el certificat d’eficiència energètica, les condiciones d’accessibilitat, l’estat d’ocupació o disponibilitat, la identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, gravàmens i afeccions, i la quota de participació. En el cas d’habitatge protegit, indicació expressa d’aquesta circumstància, i en el cas d’edificis que compten oficialment amb protecció arquitectònica, informació del grau de protecció i les condicions i limitacions per a les intervencions de reforma o rehabilitació.
Reserva d’habitatge protegit
S’incrementa la reserva per als habitatges protegits, que passa del 30 % de l’edificabilitat residencial en actuacions de nova urbanització en sòl rústic al 40 %. En actuacions de reforma o renovació de la urbanització, passa del 10 % de l’edificabilitat residencial de reserva per a habitatge protegit al 20 %.
Règim de protecció pública permanent
La nova Llei d’habitatge estableix que els habitatges protegits que es promoguin en sòls destinats a algun règim de protecció pública se sotmetran a un règim de protecció pública permanent que n’exclourà la desclassificació mentre es mantingui la qualificació del sòl, tret de determinats supòsits excepcionals, en què la normativa autonòmica podrà establir un termini de desclassificació que, com a mínim, serà de 30 anys.
Habitatge assequible incentivat
La Llei d’habitatge defineix «l’habitatge assequible incentivat» com aquell habitatge de titularitat privada, incloses les entitats del tercer sector i de l’economia social, al titular del qual l’Administració competent atorga beneficis de caràcter urbanístic, fiscal, o de qualsevol altre tipus, a canvi de destinar-los a residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts, o de qualsevol altra fórmula de tinença temporal, de persones que tenen un nivell d’ingressos que no els permet accedir a un habitatge a preu de mercat.
Es podran promoure els instruments d’ordenació urbanística per al lloguer d’habitatges a preus assequibles durant períodes de temps determinats, en què es permetran increments d’edificabilitat o densitat, o l’assignació de nous usos a un habitatge o a un edifici d’habitatges, inclosos en àmbits delimitats a aquest efecte.
Informació anual sobre habitatge
L’Estat, en la forma que s’instrumenti d’acord amb les administracions competents, publicarà anualment a la seu electrònica informació sobre:
— El parc públic d’habitatge en què s’identifiquin, com mínim, els habitatges que el componen, les característiques fonamentals i la situació d’ús d’aquests habitatges, així com de les persones o llars usuàries.
— La inversió en programes de política d’habitatge: ajudes al lloguer d’habitatge, promoció d’habitatge en lloguer social o assequible, promoció d’habitatge subjecte a protecció pública, programes d’intermediació en el lloguer, ajudes a la rehabilitació edificatòria i programes de regeneració o renovació urbana.
— Ús i destinació del parc d’habitatges de l’àmbit territorial, amb indicació:
• Del nombre d’habitatges o d’immobles d’ús residencial que estiguin habitats per llars i constitueixin la residència principal.
• D’aquells que s’hagin identificat com a deshabitats o buits dins de l’àmbit territorial.
• Del nombre d’immobles als quals, si és el cas, s’hagi aplicat el recàrrec fiscal establert en l’article 72 LHL.
— Demanda d’habitatge: nombre de persones i llars inscrites en els registres de demandants d’habitatge habilitats per a l’accés als diferents programes d’accés a l’habitatge. Així mateix, s’establiran les principals característiques socioeconòmiques de les persones i de les llars demandants d’habitatge a partir de la informació que hi hagi en aquests registres.
— Sòl públic disponible per a habitatge: sòl disponible de la seva titularitat i dels ens adscrits o dependents, que estigui dotat de potencialitat d’edificació residencial, en virtut dels instruments d’ordenació urbanística, incloent-hi, almenys: el nombre d’habitatges, la superfície construïda i la tipologia de l’edifici; la situació del sòl en termes d’urbanització i la situació en termes de classificació i de categorització urbanística.
